Nằm trong xu thế chung của nhiều nước trên thế giới, giá nhà ở trung bình ở Anh đã đạt mức kỷ lục 275.000 bảng Anh (hơn 315.000 USD) vào tháng 12/2021, tăng 27.000 bảng Anh so với mức đỉnh của năm trước đó. Những người mua nhà ở Anh lần đầu tiên được hưởng lợi từ việc cắt giảm thuế mua nhà đất của chính phủ, theo đó, dù giá nhà đắt hơn nhưng lãi suất vay thế chấp ở mức đáy khiến thanh khoản trở nên hợp lý và dễ dàng hơn.
Giá nhà đất đã tăng liên tục hàng năm kể từ năm 2012. Nhưng hiện nay, sự bùng nổ đó đang chấm dứt. Những biến động về chính sách của London khiến chi phí đi vay tăng mạnh đột ngột, việc mua nhà trở nên đắt đỏ và khó khăn hơn nhiều. Một số nhà phân tích dự đoán, giá nhà đất sẽ giảm 10-15% trong năm tới, hoặc lâu hơn.
Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) hôm 2/11 tiếp tục nâng lãi suất tham chiếu thêm 75 điểm cơ bản, nhằm hạ nhiệt lạm phát cao nhất 40 năm. Lãi suất tham chiếu tại Mỹ hiện nằm trong khoảng 3,75-4%. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 1/2008. Như vậy, từ đầu năm, Fed đã tăng lãi tổng cộng 6 lần.
Cùng chung xu thế, Ngân hàng Trung ương Anh dự kiến sẽ tăng lãi suất lần thứ 8 kể từ tháng 12/2021, đưa lãi suất chuẩn lên mức 3% so với mức gần ngưỡng 0% vào cuối năm ngoái. Điều đó càng khiến lãi suất thế chấp tăng cao.
Tom Bill, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu dân cư Vương quốc Anh tại nhà môi giới Knight Frank cho biết: “Có một sự thay đổi tâm lý lớn hơn, rộng hơn phải diễn ra sau 13 năm chi phí đi vay cực thấp và thị trường nhà ở phải sẵn sàng chấp nhận lãi suất thế chấp không dưới 1% hoặc 2%.”
Lãi suất cố định trung bình hai năm và năm năm ở mức 6,47% và 6,32% vào thứ Ba, mức chưa từng thấy kể từ năm 2008. Con số này cũng cao vọt so với khoảng 4,75% trước khi có chính sách ngân sách “nhỏ” của cựu Thủ tướng Liz Truss, theo Moneyfacts.
Đối với một người đi vay điển hình, với khoản thế chấp trị giá 70% giá nhà của họ, điều đó sẽ làm tăng khoản trả nợ hàng tháng thêm 500 bảng Anh (574 USD), theo Richard Donnell, giám đốc điều hành nghiên cứu tại Zoopla.
Với những động thái của chính phủ mới của Anh, lãi suất trái phiếu chính phủ đã giảm trở lại trong tháng 10 và tỷ giá hoán đổi - một thước đo chi phí cấp vốn ngân hàng được sử dụng để định giá lãi suất thế chấp - cũng đang giảm. Điều đó có nghĩa là lãi suất thế chấp có thể sẽ giảm trong vài tuần tới. Tuy nhiên, sẽ không có sự quay trở lại “mức cực thấp của những năm gần đây”, Donell cho biết.
Đó sẽ là một cú sốc đối với hàng triệu khách hàng đã mua nhà trước đây, khi lãi suất thấp hơn nhiều. Theo chuyên gia Tom Bill tại Knight Frank, “Khi nhiều người mua đối mặt với thực tế là các hóa đơn trả nợ ngân hàng hàng tháng tăng hàng trăm bảng Anh, thì nỗi đau tài chính sẽ lan rộng ra thị trường nhà ở”.
Giá nhà giảm “không thể tránh khỏi”
Các dấu hiệu của sự chậm lại trong thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện, khi các ngân hàng có cách tiếp cận thận trọng hơn trong việc cho vay và những người mua nhà có nguyện vọng trì hoãn việc mua nhà do chi phí vay cao hơn nhiều.
Giá nhà ở Anh đã giảm 0,9% trong khoảng thời gian từ tháng 9 đến tháng 10, mức giảm đầu tiên trong 15 tháng, theo dữ liệu từ Nationwide. Ngôi nhà trung bình hiện có giá 268.282 bảng Anh (309.396 USD). Số hồ sơ vay chế chấp được phê duyệt cũng giảm xuống 66.800 vào tháng 9, so với mức 74.400 vào tháng 8, dữ liệu do Ngân hàng Trung ương Anh công bố hôm thứ Hai.
Theo hãng tư vấn Zoopla, nhu cầu từ những người mua mới đã giảm 30% kể từ khi có chính sách tài chính gây tranh cãi của cựu Thủ tướng Truss. Nhu cầu giảm về lâu dài sẽ gây áp lực cho giá nhà đất.
Người mua nhà sẽ không thể vay nhiều, điều này sẽ hạ giá nhà đất. Lấy ví dụ, một người cách đây một năm có thể đủ khả năng trả 1.500 bảng Anh (1.700 USD) mỗi tháng cho khoản thế chấp 25 năm. Với lãi suất 1,75%, mức thấp nhất đạt được vào tháng 9 năm 2021, người đó có thể vay 378.000 bảng Anh (433.000 USD). Ngày nay, với lãi suất 5,5%, khoản thanh toán hàng tháng chỉ đủ cho khoản thế chấp trị giá 244.500 bảng Anh (280.000 USD).
Theo Andrew Wishart, nhà kinh tế cấp cao của Capital Economics, sức mua giảm khiến giá nhà giảm đáng kể là điều không thể tránh khỏi. Công ty tư vấn dự kiến giá sẽ giảm từ 10% đến 15% từ nay đến năm 2024. Credit Suisse cũng đưa ra dự đoán tương tự.
Đó là một vấn đề lớn hơn đối với nền kinh tế Vương quốc Anh, do 36% của cải hộ gia đình gắn liền với bất động sản, theo dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Quốc gia. Khi giá nhà giảm, chủ nhà cảm thấy thiếu tự tin về tài chính cá nhân của mình, khiến họ phải cắt giảm chi tiêu và ngừng đầu tư thêm.
Ngay cả khi giá nhà đất chỉ giảm xuống bằng mức cũ trước khi cơn đại dịch gây ra, nó vẫn sẽ ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế Vương quốc Anh, bởi vì nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ dịch vụ tài chính và xây dựng cho đến thuê văn phòng và đồ nội thất, đều phụ thuộc vào thị trường bất động sản.
Phân tích của Knight Frank và Liên đoàn Bất động sản Anh vào năm 2020 cho thấy cứ 100.000 giao dịch nhà ở liên quan đến những ngôi nhà hiện có, nền kinh tế Anh được hưởng lợi gần 1 tỷ bảng Anh (1,14 tỷ USD).
“Các khoản nợ phải trả cao hơn, giá bất động sản giảm và việc xây dựng sụt giảm sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kéo nền kinh tế vào suy thoái”, Chuyên gia của Capital Economics cảnh báo.