Kéo khách hàng cùng chịu rủi ro?
Xuất phát điểm là nhà ở tái định cư nhưng vì nhiều lý do khác nhau, dự án New City khi xây xong không có người về ở. Trước tình cảnh đó, UBND TP. HCM đã có hướng chấp thuận cho Thuận Việt mua lại để kinh doanh thương mại. Tính đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn chưa thực hiện xong thủ tục để chuyển sang căn hộ thương mại. Tuy nhiên, Thuận Việt lại cố tình lờ đi các ràng buộc để công khai rao bán dự án.
Dự án New City nằm trong dự án 12.500 căn nhà tái định cư nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi sang nhà ở thương mại (ảnh: Zing.vn).
Doanh nghiệp này đã tự ý đề ra bảng giá “tạm tính” để chào mời khách hàng. Theo các chuyên gia pháp lý, sự thiếu minh bạch trong ràng buộc “tạm tính” có thể khiến khách hàng xoay đường nào cũng thiệt. Nghĩa là sau khi ký vào hợp đồng giao dịch, Thuận Việt có thể đẩy giá lên cao hơn mức ký kết rất nhiều lần. Khách hàng dễ dàng rơi vào cảnh “chạy như đèn cù” theo những thông báo mà Thuận Việt đưa ra.
Theo nguồn tin mà Sở Xây dựng TP.HCM đã thông báo trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng, hiện Công ty Thuận Việt mới chỉ tạm nộp tiền sử dụng đất, việc thẩm định giá đất phải thông qua hội đồng thẩm định giá thành phố. Như vậy, có thể thấy đến điểm hiện tại, dự án vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc giao dịch vào thời điểm pháp lý chưa hoàn thiện có thể sẽ khiến khách hàng gặp vô số rủi ro.
Rất nhiều khách hàng không nắm được thông tin dự án New City chưa được đồng ý chuyển từ tái định cư sang thương mại. Ngoài ra, một số khách hàng cũng không nắm được việc Công ty Thuận Việt chưa hoàn thành nghĩa vụ về đất tại dự án do chưa định xong giá đất.
Việc chưa định giá tiền sử dụng đất là lý do mà hiện nay trong các giao dịch đưa ra với khách hàng, giấy tờ hợp đồng của Thuận Việt đều có mục “Giá trị quyền sử dụng đất tạm tính” và “giá bán căn hộ dự kiến”. Với cách làm này, bên bán đã cố tình “gài bẫy” hợp đồng, đưa khách hàng vào thế bị động, luôn kề cận rủi ro...
Câu hỏi đặt ra là, với những thông tin về dự án và việc giao dịch căn hộ tại dự án này liệu Công ty Thuận Việt đang cố lôi kéo nhiều khách hàng vào cùng chịu chung vướng mắc của dự án? Dù hoàn cảnh nào thì Công ty Thuận Việt cũng thu được tiền từ người mua, đồng thời có lợi thế là dùng quyền lợi ủa số đông người mua để chính quyền phải giải quyết việc đã rồi?
Ai cho Thuận Việt bán thương mại nhà tái định cư?
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, New City còn rất nhiều vấn đề phải giải quyết trước khi đến được tay người mua. Với những vướng mắc và nhiều vấn đề không rõ ràng từ dự án New City (đang môi giới trên thị trường) điều này càng làm tình trạng trở nên phức tạp hơn.
Gọi là dự án New City nhưng không kèm theo việc công bố các văn bản pháp lý dự án được cơ quan nhà nước phê duyệt theo Luật Nhà ở, Công ty Thuận Việt là chủ đầu tư thì theo văn bản nào? Với thông tin hiện tại thì đây không phải là dự án nhà ở thương mại và hoàn toàn không có tên dự án nào là New City, và đương nhiên Sở Xây dựng không quản lý về điều kiện huy động vốn, điều kiện giao dịch về tài sản như các dự án nhà ở thương mại khác.
Chưa đủ thủ tục pháp lý Thuận Việt đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Trước đây, công trình 1.330 căn hộ tái định cư được chủ đầu tư dự án (bên được giao quản lý và sử dụng đất) mà là Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm được giao cho Liên danh nhà thầu xây dựng (Sacomreal, Công ty Thuận Việt, Công ty Thanh Thành Công) đảm trách việc thi công xây dựng theo Luật Xây dựng nên Liên danh này không phải là chủ đầu tư dự án về nhà ở tái định cư.
Việc đầu tư của Liên danh này là bỏ vốn đầu tư xây dựng về công trình, hoàn toàn không phải là thực hiện dự án. Do đó, kể cả trường hợp Công ty Thuận Việt (đại diện Liên Danh nhà thầu) được giao đất không qua đấu giá thì cũng không thể công nhận là dự án nhà ở thương mại vì công trình đã xây dựng xong, do không bán được (thanh lý Hợp đồng về mua 1.330 căn hộ) thì cũng chỉ được công nhận là sở hữu về tài sản và được công nhận việc chuyển giao quyền sử dụng đất theo cơ chế định giá.
Nếu không phải nhà ở, công trình có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì theo điều 9 Luật KD BĐS thì nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Do không phải là dự án nhà ở thương mại, công trình đã hoàn thành, nay nếu Công ty Thuận Việt được chuyển giao quyền sử dụng đất theo dạng định giá thì Công ty Thuận Việt được quyền bán các căn hộ trong công trình. Tuy nhiên, để bán được thì Công ty Thuận Việt phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu về căn hộ (tự trích nộp quỹ bảo trì) thì mới được quyền bán căn hộ cho người khác như trường hợp Công ty Thuận Việt mua đất ở và xây mới công trình tại nhà phố riêng lẻ.
Có thể nói với những pháp lý còn quá nhiều vướng mắc như trên, Thuận Việt không thể nào được bán căn hộ tại New City. Vậy tại sao công ty này vẫn bán rầm rộ? Và ai là người cho Thuận Việt bán? Các cơ quan chức năng TP.HCM có đang làm ngơ để Thuận Việt “lộng hành”?
Khách hàng nên cẩn trọng!
Cũng theo luật sư Trần Đức Phượng, New City không phải dự án nhà ở thương mại, các căn hộ cũng không phải sản phẩm từ dự án nhà ở nên việc Công ty Thuận Việt tự ban hành Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giống như việc mua bán căn hộ của dự án nhà ở thương mại là hoàn toàn sai quy định, nhầm lẫn giữa mua bán tài sản (không phải thuộc dự án nhà ở) với mua bán căn hộ (thuộc dự án nhà ở).
Nếu làm đúng quy định của pháp luật thì Công ty Thuận Việt phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu từng căn hộ, sau đó bán cho người mua thông qua thủ tục công chứng tại đơn vị công chứng.
Và do đặc điểm xuất phát từ việc Liên danh nhận thầu xây dựng công trình và nếu được giao đất nên việc nộp tiền sử dụng đất (theo cơ chế định giá) do Công ty Thuận Việt phải tự thực hiện nộp tiền vào ngân sách Nhà nước. Sau này, nếu Công ty Thuận Việt có bán các căn hộ cho người mua thì người mua hoàn toàn không có trách nhiệm nộp khoản tiền sử dụng đất cho Công ty Thuận Việt, nếu hợp đồng mua bán có quy định thì điều khoản này cũng vô hiệu.
Hiện, hợp đồng mua bán căn hộ mà Công ty Thuận Việt đang ký với khách hàng là vô hiệu hiệu về hình thức và cả nội dung vì chưa có giấy chứng nhận cho căn hộ, không thông qua thủ tục công chứng. Với những thông tin về pháp lý dự án như thế này, khách hàng nên cân nhắc để tránh những rắc rối cho mình trong thời gian chờ gỡ vướng cho công trình 1.330 căn hộ này.