Nhà phố thương mại, hay còn gọi là shophouse vốn được ví như là “gà đẻ trứng vàng” vì có khả năng mang lại lợi nhuận kép.
Nhưng ở thời điểm hiện tại, thực tế đang chứng minh ngược lại và cũng có không ít nhà đầu tư đang cố thoát khỏi “cục nợ”.
Để biển cho thuê cả tháng vẫn “ế”
Khoảng 5 năm trở về trước, shophouse là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vì có khả năng mang lại lợi nhuận kép, có thể vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê lại.
Tại các khu đô thị, chủ đầu tư cũng thường để dành những vị trí đẹp nhất, gần các trục đường lớn và thuận tiện đi lại nhất để xây dựng các căn shophouse. Theo đó, giá bán trung bình của mỗi căn shophouse cũng cao hơn từ 1,5 - 2 lần so với những căn nhà mặt phố trong cùng dự án.
Đơn cử, tại một khu đô thị tọa lạc trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, TP.HCM, giá của mỗi căn shophouse dao động từ 25 - 40 tỷ đồng. Trong khi đó, giá cho thuê mặt bằng kinh doanh ở khu vực xung quanh là khoảng 100 - 150 triệu đồng/tháng. Khu vực nằm đối diện với công viên lớn có giá lên đến 200 triệu đồng/tháng.
Hay tại quận 2, tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc dự án Khu đô thị Sala, được biết đến là con đường của shophouse với dãy nhà phố thương mại có giá đắt đỏ nhất tại TP.HCM. Nhưng ở thời điểm hiện tại, hầu như tất cả các căn shophouse ở đây đã có chủ. Giá giao dịch ở thị trường thứ cấp hiện tại cũng không phải thấp.
Cụ thể, một căn shophouse nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch có diện tích khoảng 170 m2, hiện đang được rao bán với giá 76 tỷ đồng. Tại khối đế của tòa tháp Sarimi, dù đã được xây dựng và đưa vào sử dụng từ lâu nhưng giá bán một căn ăn shophouse có diện tích 200 m2 tại đây hiện ở mức 45 tỷ đồng.
Giá bán neo ở mức cao là vậy, nhưng các chủ nhà hiện nay lại chẳng mấy thoải mái, thậm chí phải chật vật để tồn tại. Bởi trong khoảng 2 năm trở lại đây, loại hình này không đẻ được “trứng vàng” như kỳ vọng trước đó. Hơn nữa, từ đầu năm đến nay, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên tình cảnh lại càng thêm khó khăn.
Bà Tâm, một nhà đầu tư sở hữu 3 căn shophouse tại một chung cư thuộc quận Thủ Đức chia sẻ, bắt đầu từ năm ngoái, toàn bộ 3 căn shophouse của bà luôn trong tình trạng để biển cho thuê, rất ít khi cả 3 căn đều kín khách. Sang năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên đã có 2 khách thuê trả lại mặt bằng.
“Từ đầu năm đến nay, tôi chấp nhận giảm 15 - 20% giá thuê so với năm 2019 để hỗ trợ khách. Cụ thể, một căn shophouse có diện tích 140 m2 hiện tôi đang để cho thuê với giá là 22 - 24 triệu/tháng, giảm 6 triệu đồng so với năm 2019. Thế nhưng, trong suốt 5 tháng qua vẫn không hề có khách đến hỏi thuê”, bà Tâm nói.
Tương tự, ông Nam, hiện đang sở hữu 1 căn shophouse tại một dự án chung cư ở quận 9 cho biết, để thu hút khách thuê, ông đã giảm 30% giá thuê trong vòng 3 tháng đầu. Đồng thời, cũng chỉ yêu cầu đặt cọc trước 1 tháng, thay vì 2 tháng như trước đây nhưng cũng chẳng khá hơn.
Theo ông Nam, bên cạnh yếu tố tác động từ dịch bệnh, thì thói quen tiêu dùng của cư dân và cách quản lý, vận hành của ban quản lý dự án cũng khiến cho shophouse trở nên yếu thế.
Cụ thể, tại nhiều dự án mới được đưa vào sử dụng, ban quản lý kiểm soát rất kỹ khi người lạ vào dự án, mặc cho là khách vào mua hàng hay đến thăm người nhà. Như vậy, việc kinh doanh chắc chắn sẽ không thuận lợi khi không tiếp cận, thu hút được lượng khách ngoại khu. Chưa kể, việc hạn chế chỗ dừng, đậu xe cũng là rào cản đối với việc cho thuê shophouse trong dự án.
“Nếu so sánh với mặt bằng nhà mặt phố thông thường thì có thể thấy rằng, các shophouse thuộc chung cư có lợi thế trong việc tiếp cận cư dân sinh sống tại đó, nhưng các cửa hàng mặt phố lại có nhiều khách vãng lai và dễ tìm đường đến hơn. Do vậy, việc kinh doanh của các cửa hàng thuê trong dự án bị phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của chủ đầu tư hay ban quản lý dự án đó”, ông Nam nói.
Theo ghi nhận của phóng viên tại dãy shophouse của Khu đô thị Sala, mặc dù mỗi căn có giá thuê lên đến hơn 100 triệu đồng/tháng nhưng hoạt động kinh doanh ở đây lại không thật sự sầm uất. Chủ yếu là không gian trưng bày của các thương hiệu lớn và một số cửa hàng F&B phục vụ nhân viên văn phòng trong khu vực.
Tương tự, toàn bộ khu thương mại của một tòa nhà phức hợp trên đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3, TP HCM) cũng đang bỏ trống sau khi nhiều khách thuê lần lượt trả mặt bằng trước Tết vì ế ẩm, trong khi giá thuê mặt bằng quá cao. Hay tại một dự án căn hộ khác trên đường An Dương Vương, quận 5, việc cho thuê shophouse để kinh doanh gặp nhiều khó khăn vì giá cao, cũng như việc đậu, để xe rất bất tiện.
Hướng đến đầu tư dài hạn
Theo một số chuyên gia trong ngành, shophouse là sản phẩm đầu tư tiềm năng, phù hợp với khách hàng đầu tư dài hạn nhưng rất rủi ro với những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Bởi chi phí để sở hữu sản phẩm này không nhỏ, vì vậy không nên đầu tư nếu không có tiềm lực tài chính mạnh và phải sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
Cụ thể, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, việc khai thác mặt bằng shophouse một cách hiệu quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm mô hình kinh doanh, đối thủ cạnh tranh, nhóm khách hàng mục tiêu và luồng giao thông xung quanh.
Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng giữa số lượng cư dân và vị trí của của khu shophouse. Bởi không phải dự án nào đông dân cư cũng đồng nghĩa với việc sẽ kinh doanh hiệu quả. Quan trọng là cư dân có phù hợp với phân khúc khách hàng của mình hay không.
Bên cạnh đó, shophouse hiện cũng đang phải cạnh tranh với rất nhiều loại mặt bằng khác như nhà phố truyền thống, trung tâm thương mại hay các kênh bán hàng online. Do vậy, các đơn vị kinh doanh cũng không nên lựa chọn những mặt bằng quá đắt so với khả năng chi trả của mình. Mức chi trả dành cho mặt bằng chỉ nên chiếm khoảng 30% trên tổng chi phí kinh doanh bỏ ra là phù hợp.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.
Để đạt lợi nhuận và an toàn thì nhà đầu tư nên chọn shophouse có giá trị vừa từ 2-7 tỷ đồng, để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không. Nhà đầu tư cũng không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn.
“Nguồn cung shophouse hiện tại không phải là khan hiếm, nhất là trong thời điểm thị trường đang giảm nhiệt như hiện nay, nhà đầu tư cần cân nhắc và lựa chọn kỹ lưỡng trước khi rót tiền vào phân khúc này. Không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung và dài hạn từ 3-5 năm trở lên”, bà Dung chia sẻ.