Tăng nóng vào đầu năm
Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Nguyên nhân chính là do thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng.
Ngay từ đầu quý I, nền kinh tế trong nước đã bắt đầu duy trì đà phục hồi, các hoạt động sản xuất được đẩy mạnh, chuỗi cung ứng, kinh doanh được khơi thông. Cùng với nhiều giải pháp đồng bộ để bảo đảm nguồn cung, ổn định giá xăng dầu, lương thực, thực phẩm, duy trì ổn định mặt bằng lãi suất, tỷ giá… từ phía Nhà nước được thực hiện cùng dịch bệnh cơ bản được kiểm soát đã tạo cơ hội rất lớn cho việc triển khai hiệu quả lộ trình mở cửa hoàn toàn du lịch quốc tế từ giữa tháng 3. Đây là những nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản “vực dậy” sau thời gian dài trầm lắng do dịch bệnh.
Theo Báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung còn gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.
Bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A bất động sản quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản trong quý I/2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt; xuất hiện nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn; sự quan tâm và lượng giao dịch bất động sản cũng tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc của thị trường.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. Sau một thời gian dài “ngủ đông” vì giãn cách xã hội do dịch bệnh, đầu năm 2022 chính là cơ hội để mọi doanh nghiệp vực dậy, gia nhập trở lại thị trường. Vì vậy, giai đoạn này thị trường bất động sản khá tích cực và đầy hy vọng.
Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên, những gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm. Từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Và như giới chuyên gia phân tích, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.
Lao dốc vào nửa cuối năm
Từ giữa cuối II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì thị trường càng lao dốc. Theo khảo sát thực tế, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”.
Đơn cử như một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.
Theo nhiều chuyên gia, nếu không sớm có các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả từ phía Nhà nước, đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nữa, nguy cơ từ suy giảm đến suy thoái là rất lớn.
Trước thực tế này, mới đây, Chính phủ cũng đã có loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.
Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Trước đó, đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%. Theo nhiều đánh giá, đây chính là những tín hiệu tích cực, cơ sở để thị tường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục, chuyển biến, thậm chí là “đảo chiều” từ trầm lắng sang khởi sắc. Tuy nhiên, cũng có một số quan điểm cho rằng, động thái hỗ trợ từ phía Chính Phủ cần thời gian cũng như độ trễ của chính sách.
Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savill Việt Nam, hiện tại, thị trường BĐS đối mặt khó khăn như vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới chủ yếu có giá trị cao, hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng, tăng trưởng kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao... Dự báo năm 2023, thị trường BĐS sẽ chuyển biến khá thận trọng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức thanh khoản ổn. Bên cạnh đó, vẫn có những niềm tin về sự ổn định cũng như thanh lọc cho ngành địa ốc.
Còn Chuyên gia kinh tế Lê Chí Nhân cho rằng, trước biến động của thị trường BĐS như hiện nay, doanh nghiệp BĐS cần nhanh chóng sắp xếp, cơ cấu lại bộ máy kinh doanh, nhất là tìm nguồn cung với giá trị thực cho các khách hàng có nhu cầu ở thực. Vì phân khúc nhà ở cao cấp có nhu cầu nhưng chỉ dừng lại ở một bộ phận nhất định. Ngoài ra, các chính sách tín dụng về trả góp trong vòng 5 -10 năm tới cần được khơi thông, điều chỉnh lãi suất xuống hơn nữa thì mới giúp người dân mua được nhà ở
Thực tế cho thấy, thị trường BĐS hiện đang trầm lắng nhưng không “đóng băng”. Bước sang năm 2023, thị trường sẽ dần khởi sắc nhờ những chính sách tích cực của Nhà nước. Điển hình, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.