Giá căn hộ tăng phi mã
Ghi nhận tại thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay cho thấy, phân khúc căn hộ giá mềm đã tuyệt chủng. Cán cân nguồn cung mới trên thị trường nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá bán thấp nhất không dưới 50 triệu đồng/m2.
Báo cáo quý III/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư ở TP.HCM tăng ở tất cả các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Cụ thể, giá căn hộ cao cấp (từ 55 triệu đồng/m2 trở lên) tiếp tục tăng 5% so với cùng kỳ, căn hộ trung cấp (giá từ 35 -55 triệu đồng/m2) cũng tăng thêm 4%. Đà tăng giá của thị trường căn hộ TP.HCM nói chung và khu Đông nói riêng dự kiến sẽ tiếp tục khi nguồn cung mới đổ ra thị trường 3 tháng cuối năm vẫn nghiên lệch về loại hình cao cấp, trên dưới 60 triệu đồng/m2.
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng dự báo, quý IV/2022 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục nghiêng về loại hình cao cấp, hạng sang với ít nhất hơn 80%. Mốt số dự án trung cấp vẫn chưa xác định kế hoạch chào bán hoặc hoãn thời gian triển khai qua năm 2023 khiến nguồn cung căn hộ TP.HCM 3 tháng cuối năm giảm mạnh so với cùng kỳ và tiếp tục thiếu sự đa dạng.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định những năm qua, nền giá chung cư TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch.
Tại TP.HCM, căn hộ cao cấp 55 triệu đồng/m2 đứng đầu về tốc độ tăng giá rao bán, mức độ quan tâm và cả số lượng tin đăng. Cụ thể, giá rao bán chung cư cao cấp TP.HCM tăng 8%, lượt tìm mua tăng 16% và lượng tin đăng tăng đến 25%.
Mức giá sơ cấp trên thị trường căn hộ liên tục leo thang khiến cho cơ hội cho nhà đầu tư dần hẹp lại. Chị Huyền Phương (nhân viên văn phòng tại TP Hồ Chí Minh) cho biết, hai vợ chồng chị lấy nhau được 2 năm, muốn tích cóp và mua một chung cư giá trên dưới 2 tỷ, nhưng vợ chồng chị tìm đỏ mắt vẫn không thể tìm được.
Còn anh Lê Văn Hải, một nhà đầu tư tại TP HCM cho biết, vợ chồng anh từng mua một căn chung cư tại Bình Chánh, nhưng vài năm trước áp lực trả tiền nợ ngân hàng quá lớn và cần vốn kinh doanh nên hai vợ chồng anh đã bán căn chung cư đó. “Dự tính sau khi bán căn chung cư thuộc dạng cao cấp đó đi, hai vợ chồng tôi sẽ tìm căn nào vừa túi tiền, giá bình dân hơn, nhưng đến nay vẫn không thể mua được nhà, vẫn phải đi thuê”, anh Hải cho hay.
Đất nền vùng ven có còn hút khách?
Theo chuyên gia bất động sản, khi thị trường bất động sản sôi động thì giới đầu tư mua vào ồ ạt, bán nhanh để chốt khoản chênh lệch. Tuy nhiên, sau dịch Covid-19, khi kinh tế càng khó khăn hơn, thị trường lại trên đà đi xuống thì dòng tiền của nhà đầu tư cũng không còn dồi dào như trước. Do đó, bất động sản có giá càng cao thì càng khó tiếp cận nhu cầu thực.
Điều này giải mã lý do bất động sản vùng ven có giá dưới 2 tỷ đồng được xem là kênh đầu tư “vua” trong mọi thời kỳ. Bởi trong giai đoạn hiện nay, nếu tính đầu tư ngắn hạn, lướt sóng thì không thể, do đó, người dân có thể tìm kiếm những bất động sản giá mềm để mua, coi như là một tài sản tích luỹ lâu dài.
Cũng theo chuyên gia, sở dĩ đất nền vùng ven được quan tâm bởi đây là sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có số vốn ít, sẵn nguồn tiền mà không phải sử dụng đến đón bẩy tài chính. Đặc biệt là hiện nay khi các ngân hàng đang siết tín dụng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không khả thi thì dòng sản phẩm giá mềm sẽ chiếm ưu thế. Trước thực tế này, giới đầu tư dần chuyển hướng về các thị trường vùng ven và hướng sự chú ý vào phân khúc đất nền, nhà phố thay vì căn hộ. Tuy vậy, để đầu tư sản phẩm đất nền, nhà phố trung tâm thì thông thường nhà đầu tư phải có dòng vốn lớn, trong khi các thị trường đã phát triển như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… mức giá đất nền, nhà phố hiện đã rất cao và khó tiếp cận.
Ghi nhận cho thấy, thời gian gần đây, trong xu thế dạt về vùng ven, Bình Phước đang là một trong những địa phương được nhà đầu tư chú ý trong 2 năm trở lại đây. Bên cạnh những ưu điểm như quỹ đất rộng, giá mềm, hạ tầng đồng bộ thì sự góp mặt của các nhà đầu lớn trong lĩnh vực công nghiệp đã thu hút lượng lớn nhà đầu tư đổ về, đẩy giá bất động sản quanh khu vực liên tục tăng mạnh.
Mặt khác, khi thị trường bất động sản chững lại ở nhiều nơi, nhà đầu tư bất động sản có nhiều cơ hội để lựa chọn, quyết định “xuống tiền” ở những dự án có nhiều tiềm năng, pháp lý hoàn chỉnh. Tuy nhiên, nơi đây đang khá khan hiếm dự án đủ pháp lý ra thị trường.
Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới BĐS luôn tăng cao sau mỗi đợt dịch Covid-19. Cụ thể, ở đợt dịch thứ nhất tăng 306%, đợt 2 tăng 62%, đợt 3 tăng 376% và đợt 4 tăng 105%. Có nhiều yếu tố dẫn đến việc tăng trưởng này như các chính sách, nghị quyết, Luật Bất động sản 2014, Nghị quyết 54/2017,... đã tạo điều kiện thuận lợi cho TP.HCM thực hiện những chương trình đột phá, từ đó thúc đẩy thị trường BĐS vùng ven TP và các tỉnh lân cận tăng trưởng đáng kể.
Thêm vào đó, việc thay đổi các chính sách quản lý cho phù hợp và xử phạt các dự án không hoàn thành tạo sự tin tưởng cho nhà đầu tư và khách hàng. Ngoài ra, việc sắp xếp lại địa giới hành chính các địa phương thuộc TP. HCM và nhiều tỉnh, thành phía Nam cũng giúp thị trường sôi động. Thông tin một địa phương được quy hoạch "lên quận hay lên thành phố" cũng kích thích kỳ vọng của người dân, nhà đầu tư về các hứa hẹn chính sách hạ tầng, đô thị, dịch vụ, cơ hội kinh doanh,…
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, đất nền vẫn sẽ là loại hình BĐS triển vọng nhất trong nửa cuối năm nay. Trong bối cảnh thị trường BĐS nói chung còn ảm đạm khi người mua khó tiếp cận được vốn, còn người bán dè dặt "ra hàng", thì đất nền với nguồn cung còn tương đối nhiều ở vùng ven và mức giá đa dạng sẽ phù hợp với nhiều đối tượng nhà đầu tư hơn.
Mặt khác, đây vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn với kỳ vọng sinh lời lên đến 10-30% và phù hợp tâm lý sở hữu của một bộ phận nhà đầu tư. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải lựa chọn đúng những lô đất có sinh khí, tức xung quanh có nhiều tiện ích như trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện... và nên nằm trong vòng bán kính 10km so với trung tâm.
"Đặc biệt, bên cạnh tính pháp lý của dự án, một yếu tố quan trọng khác sẽ tác động lớn đến tính thanh khoản và khả năng tăng giá của đất nền vùng ven TP.HCM là hạ tầng liên kết vùng. Vì vậy, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch vùng, địa phương cũng như chuẩn bị dòng tiền dài hạn theo quy hoạch này" - ông Tuấn phân tích thêm.