Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS. ( Ảnh: reatimes.vn)
PV: Tại nhiều dự án bất động sản, chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất 50 năm, nhưng khi bán cho khách hàng thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở (sổ đỏ) lại ghi “sở hữu lâu dài” có phù hợp với các quy định của pháp luật không?
- Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Theo quy định tại điểm c và điểm đ khoản 1 Điều 10 của Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai 2013 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm, trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư dự án được xác định theo thời hạn của dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với căn hộ chung cư thì theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 49 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013, chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc sử dụng chung của nhà chung cư với thời hạn là ổn định lâu dài.
Đối chiếu với các quy định nêu trên thì việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất với thời hạn là ổn định lâu dài cho người mua nhà ở của chủ đầu tư là phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai.
PV: Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Lúc này quyền lợi của người dân mua nhà sẽ được giải quyết như thế nào?
- Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 của Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật Nhà ở 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư.
Sau khi kiểm định, nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp khu nhà chung cư này nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận phá dỡ xây dựng lại nhà chung cư.
Nếu sau khi kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thấy nhà chung cư không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành ngay kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo cho chủ sở hữu nhà ở biết. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác (khi nhà chung cư này không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở).
Trường hợp khu đất có nhà chung cư được quy hoạch để xây dựng công trình khác không phải là nhà ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được giải quyết bồi thường theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn được tiếp tục quy hoạch xây dựng nhà ở thì thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo đó, các chủ sở hữu nhà chung cư được thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi cải tạo xây dựng lại và thống nhất lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Nếu sau thời gian 12 tháng, kể từ ngày UBND cấp tỉnh công bố công khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nếu các chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế, phá dỡ và tổ chức thực hiện việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư nguy hiểm thì sau thời hạn tối đa 03 tháng, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức di dời khẩn cấp để phá dỡ; nếu chủ sở hữu không thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư dự án hoặc trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo để đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.
Theo quy định tại Điều 113 của Luật Nhà ở 2014 và Điều 5 của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP thì việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện thông qua 2 hình thức: trường hợp người dân thống nhất phương án phá dỡ để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư thì người dân lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo xây dựng lại; trường hợp Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ thì Nhà nước, quyết định lựa chọn chủ đầu tư để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Như vậy, sau khi phải thực hiện phá dỡ nhà chung cư theo quy định thì quyền lợi của người mua căn hộ vẫn luôn luôn được pháp luật bảo hộ theo hai trường hợp như trên.
Không có việc người dân mua chung cư "trắng tay" sau 50 năm (Hình minh họa).
PV: Sau 50-70 năm, chủ đầu tư có tiếp tục được nhà nước cho thuê đất hay không? Việc quản lý nhà chung cư sau 50 năm sẽ như thế nào?
- Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai 2013 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Như vậy, nếu sau 50 năm chủ đầu tư vẫn có nhu cầu sử dụng đất tiếp thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 127 của Luật Xây dựng 2013, khi công trình hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ gây mất an toàn, gây sự cố công trình ảnh hưởng đến an toàn của người sử dụng, an toàn của công trình lân cận, môi trường và cộng đồng thì chủ đầu tư, chủ quản lý khai thác, sử dụng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định dừng khai thác, sử dụng công trình.
Trường hợp công trình hết thời hạn sử dụng, mà các chủ sở hữu, chủ sử dụng có yêu cầu tiếp tục sử dụng thì các chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng phải thực hiện việc kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) bảo đảm an toàn, công năng sử dụng của công trình.
Như vậy, khi hết niên hạn sử dụng công trình, các chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng phải thực hiện việc kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) bảo đảm an toàn, công năng sử dụng của công trình. Trường hợp có nguy cơ gây mất an toàn, gây sự cố công trình thì phải quyết định dừng khai thác, sử dụng công trình để thực hiện xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng.
PV: Ông có ý kiến như thế nào về thông tin người dân mua chung cư sẽ trắng tay sau 50 năm như dư luận nêu vừa qua?
- Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Như đã trả lời tại phần trên, người dân mua nhà ở của chủ đầu tư không phụ thuộc vào thời hạn giao đất, thuê đất để thực hiện dự án mà người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với thời hạn ổn định lâu dài. Do vậy, không có chuyện người dân sẽ “trắng tay” như dư luận trong thời gian vừa qua.
Xin cảm ơn ông!