Một doanh nghiệp bất động sản vốn 20 tỷ đồng nhưng nợ tới nghìn tỷ

Huy động số trái phiếu gấp tới 81 lần vốn chủ sở hữu

Trong năm 2019, Công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Tiến Phước (Tiến Phước Land) đã 4 lần phát hành trái phiếu, trong khoảng thời gian từ 31/7 - 11/11, thu về 1.056 tỷ đồng. Các lô trái phiếu đều có kỳ hạn 18 tháng, lãi suất cố định 8%/năm và được thu xếp bởi Công ty Chứng khoán MB.

Tiến Phước Land được thành lập ngày 13/3/2009, vốn điều lệ chỉ 5 tỷ đồng, có trụ sở chính đặt tại tòa văn phòng Tiến Phước Building ở quận 5, TP HCM. Tại 30/8/2017, vốn điều lệ của Tiến Phước Land đã được tăng lên 20 tỷ đồng. 

Doanh nghiệp này là thành viên của Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước  (Tiến Phước Group). Trong đó, Tiến Phước Group nắm giữ 45% cổ phần. Người đại diện kiêm Tổng giám đốc của Tiến Phước Land là bà Nguyễn Thị Mỹ Linh (sinh năm 1975), sở hữu 35% vốn điều lệ. 20% cổ phần còn lại do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Mỹ Mỹ sở hữu.

Tuy nhiên, thực chất Tiến Phước Land vẫn chỉ là công ty nội bộ của Tiến Phước Group. Bởi bà Mỹ Linh - người giữ chức Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của Tiến Phước Land là con gái thứ hai của ông Nguyễn Thành Lập - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tiến Phước Group. Bà Linh cũng là người đại diện pháp luật của Công ty Mỹ Mỹ. 

Đến 30/6/2020, quy mô tổng tài sản của Tiến Phước Land đạt xấp xỉ 1.137 tỷ đồng trong đó vốn chủ sở hữu chỉ vỏn vẹn hơn 13 tỷ đồng. Tuy quy mô vốn khiêm tốn nhưng Tiến Phước Land lại huy động được tới 1.056 tỷ đồng trái phiếu, gấp tới 81 lần vốn chủ sở hữu.

Đáng chú ý, sau nửa đầu năm 2020, Tiến Phước Land chỉ thu về vỏn vẹn 520 triệu đồng lãi sau thuế, tương đương tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu ở mức 3,98%. Mức lợi nhuận khiêm tốn hơn rất nhiều so với dư nợ trái phiếu, thậm chí chỉ bằng phần lẻ số tiền lãi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản này phải thanh toán trong 6 tháng đầu năm (34,5 tỷ đồng).

Ngoài hơn 1.000 tỷ đồng trái phiếu của Tiến Phước Land, Tiến Phước Group cũng trực tiếp phát hành 350 tỷ đồng trái phiếu cho SeABank (300 tỷ đồng) và 1 cá nhân (50 tỷ đồng) vào tháng 6/2019. Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm và có lãi suất 11%/năm đầu tiên. Trước đó, tập đoàn này cũng đã phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất khoảng 10,4%/năm vào tháng 3/2018.

Ngoài ra, Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Kỹ thuật Mê Kông, một pháp nhân cùng "họ" Tiến Phước cũng đã phát hành 900 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất khoảng 10%/năm vào tháng 1/2019. Công ty Kỹ Thuật Mê Kong được thành lập vào tháng 4/2000, do Tiến Phước Group nắm 60% vốn điều lệ. Bà Nguyễn Thị Mỹ Phương nắm 35% (con gái thứ ba của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thành Lập) và ông Lê Xuân Vinh nắm 5% vốn điều lệ. 

Như vậy, chỉ riêng năm 2019, ba thành viên thuộc hệ sinh thái Tiến Phước Group đã phát hành lượng trái phiếu với tổng giá trị theo mệnh giá gần 2.600 tỷ đồng.

Ông chủ bất động sản "gạo cội" nhưng kín tiếng phía Nam

Tiến Phước Group tiền thân là Công ty TNHH Tiến Phước, được thành lập từ tháng 5/2000 và là một trong những doanh nghiệp địa ốc “gạo cội” của TP HCM. Chủ tịch hội đồng thành viên kiêm người đại diện trước pháp luật là ông Nguyễn Thành Lập (sinh năm 1950) - vị doanh nhân "kín tiếng" trong giới đầu tư bất động sản.

Tại thời điểm ngày 2/4/2015, doanh nghiệp này chính thức đổi sang mô hình cổ phần với tên gọi Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước. Công ty có vốn điều lệ là 1.118 tỷ và hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó Chủ tịch Hội đồng quản trị kiếm người đại diện pháp luật Nguyễn Thành Lập nắm 60% vốn, bốn người con gái của ông Lập là: Nguyễn Thị Mỹ Anh, Nguyễn Thị Mỹ Hạnh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Nguyễn Thị Mỹ Phương, mỗi người nắm giữ 10% vốn điều lệ. 

Doanh nghiệp này được biết đến là chủ đầu tư của một loạt dự án đáng chú ý như Khách sạn Le Meridien (Quận 1), Khu dân cư Long Trường (Quận 9), Khu dân cư Senturia Vườn Lài (Quận 12), Khu dân cư Senturia Nam Sài Gòn (Bình Chánh), Palm Heights (Quận 2), Senturia An Phú (Quận 2) hay liên doanh với Trần Thái Group, Keppel Land và Gaw Capital thực hiện dự án Empire City tỷ đô tại Khu đô thị Thủ Thiêm.

Ngoài Tiến Phước Land và Công ty Mỹ Mỹ thì bà Nguyễn Thị Mỹ Linh còn tham gia vào rất nhiều công ty khác đều hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như: Công ty TNHH Đông Sài Gòn, Công ty cổ phần Kim Lập Thành, Công ty cổ phần Phước Thái... Phần lớn các công ty này đều có trụ sở đăng ký kinh doanh đặt tại tòa văn phòng Tiến Phước Building.

Không chỉ ở thị trường TP HCM, Tiến Phước Group đang nỗ lực mở rộng quỹ đất tại các địa phương vệ tinh trong đó nổi bật là dự án Khu đô thị mới Cỏ May quy mô 149ha, vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng tại TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

Từ năm 2015, Tập đoàn này đã tiến hành tăng vốn nhiều lần, vốn điều lệ qua đó tăng mạnh từ 860 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng tại thời điểm ngày 12/8/2017 và chỉ sau đó 2 tháng tiếp tục lên 2.018 tỷ đồng (ngày 9/10/2017). Ngoài ra, Tiến Phước Group cũng tìm kiếm thêm nguồn vốn qua kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu.

Hàng nghìn tỷ đồng huy động qua kênh trái phiếu là một động lực quan trọng để Tiến Phước Group phát triển các dự án bất động sản. Tuy nhiên, lãi vay cũng tạo ra áp lực không nhỏ lên tình hình tài chính cũng như kết quả kinh doanh của tập đoàn này.

Ngoài mảng đầu tư chính là bất động sản thì Tiến Phước Group cũng quan tâm tới lĩnh vực y tế. Dự án Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Mỹ (AIH) tại quận 2, TP HCM do Công ty Mỹ Mỹ đầu tư 40 triệu USD hiện được phụ trách bởi phu nhân của ông Lập - bà Nguyễn Thị Cửu Kim Chi cùng con gái Mỹ Linh. Bệnh viện này đã khánh thành và đi vào hoạt động từ tháng 10/2018.