Nhu cầu nhà ở xã hội luôn cao
Tính đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2.Số dự án đang được triển khai là 401 với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng. Ghi nhận đây là kết quả tích cực, song Chính phủ cho rằng tỷ lệ này mới đạt 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020.
Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân các khu công nghiệp luôn tăng cao theo từng giai đoạn. Số liệu từ 60/63 tỉnh, thành phố về nhà ở xã hội gửi về Bộ Xây dựng trong giai đoạn 2021-2030 là khoảng 2.400.000 căn.
UBND TP.HCM mới công bố 6 dự án đủ điều kiện vay vốn từ gói 120.000 tỷ đồng. Trong đó, có 3 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, 1 chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân thuê và 2 chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Ba dự án nhà ở xã hội đăng ký vay trong đợt này gồm Khu nhà ở xã hội tại địa chỉ 324 đường Lý Thường Kiệt (quận 10) do Công ty cổ phần Đức Mạnh làm chủ đầu tư, diện tích đất xây dựng 18 ha với quy mô 1.254 căn hộ; Khu nhà ở phường Long Trường, TP. Thủ Đức do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư, diện tích đất xây dựng 14,3 ha với 558 căn hộ; Khu nhà ở xã hội giai đoạn 2 thuộc Khu nhà ở Nguyên Sơn huyện Bình Chánh do Công ty cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn làm chủ đầu tư, diện tích đất xây dựng hơn 22 ha với 242 căn hộ. Dự án nhà ở cho công nhân thuê nằm tại Cụm công nghiệp Cát Lái (Thủ Thiêm Green House), TP. Thủ Đức do Công ty cổ phần ThuThiem Group làm chủ đầu tư, diện tích đất xây dựng hơn 20 ha với hơn 1.000 căn hộ.
UBND TP.HCM cho biết, các dự án nêu trên đã đáp ứng các tiêu chí và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Sở Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, tổng hợp báo cáo UBND Thành phố các đợt tiếp theo khi có dự án đủ điều kiện.
Báo cáo sơ kết 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 6, cơ quan này đã 3 lần công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay trên Cổng thông tin điện tử của Bộ và gửi Ngân hàng Nhà nước với số lượng 21 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện. Tổng quy mô của các dự án này là gần 20.000 căn với tổng mức đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn là hơn 7.000 tỷ đồng.
Đến đầu tháng 7/2023, các địa phương Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh đã gửi công văn công bố 15 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn đến hệ thống các ngân hàng thương mại để làm hồ sơ, thủ tục vay. Các địa phương khác như Phú Thọ, Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng công bố 9 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện tham gia gói vay ưu đãi trên.
Tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển Nhà ở xã hội
Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến nay, có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép xây dựng và triển khai đầu tư với quy mô 85.662 căn hộ và mức tổng đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng. Ngoài ra, có 7 dự án cải tạo, lại chung cư cũ với nhu cầu vay vốn khoảng 4.130 tỷ đồng đang được các địa phương phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, không ít dự án trong số này đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng. Danh sách dự án nhà ở xã hội có nhu cầu vay sẽ còn tăng lên, trong đó nhiều dự án có nhu cầu vay từ 70-100% tổng mức đầu tư.
Theo đánh giá của các doanh nghiệp, trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn hiện nay, việc tiếp cận được gói vay 120.000 tỷ đồng sẽ là “phao cứu sinh” cho các dự án, từ đó bổ sung nguồn cung nhà ở giá bình dân vốn đang vô cùng khan hiếm ra thị trường.
Dù vậy, chương trình chỉ ưu đãi trong 3 năm đầu với lãi suất 8,7%/năm, hết thời gian ưu đãi sẽ tăng cao trở lại nên chưa thực sự hấp dẫn chủ đầu tư cũng như người mua nhà, chưa kể thủ tục vay vẫn khá rườm rà. Do đó, để nhanh chóng giải ngân, cần xem xét cho phép các doanh nghiệp làm nhà xã hội đã vay thương mại trước đó được chuyển đổi sang gói vay 120.000 tỷ đồng này.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, hiện nay, phát triển nhà ở xã hội có những khó khăn, vướng mắc chính là: Chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội ; vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và thực thi; vướng mắc liên quan đến quỹ đất; vướng mắc về nguồn vốn; giới hạn về lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội; vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội và một số vấn đề khác.
Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, bài toán nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội đã được quan tâm hơn trong thời gian gần đây, cụ thể như gói tín dụng với quy mô 120.000 tỷ đồng để cho vay các dự án nhà ở xã hội , nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ; lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất thị trường.
Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết tham gia xây dựng các dự án cho phân khúc này qua đó đã đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng hiện vẫn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy, đa số các dự án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện.
Cùng với đó là việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án nhà ở xã hội rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung còn hạn chế.
Từ những vướng mắc về nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị cần quyết liệt tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển phân khúc này, tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay.
Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đưa ra gợi ý, có thể thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội gồm: Nguồn tiền thu từ quỹ đất cho nhà ở xã hội ; vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu Chính phủ/chính quyền địa phương; vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế.Về cơ cấu tín dụng cho vay NƠXH, có thể 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà.
Ông Lực cũng cho biết thêm, cần khuyến khích, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nhưng phải theo quy hoạch, thiết kế chuẩn.