Khoảng 4-5 năm trước, giai đoạn 2016-2017, TTC Land được ví như “ngôi sao đang lên” của thị trường TP HCM, còn Công ty Thực phẩm CJ Cầu Tre ngay trước khi tham gia thỏa thuận đã được một công ty thành viên của Tập đoàn CJ (Hàn Quốc) thâu tóm. Cũng bởi vậy, cú bắt tay giữa 2 doanh nghiệp vào cuối năm 2017 được giới đầu tư bất động sản đặt nhiều kỳ vọng.
Hai bên tiến tới thoả thuận thành lập Công ty TNHH Thương Tín – CJ Cầu Tre với vốn điều lệ 700 tỷ đồng, trong đó SCR nắm 74% (518 tỷ đồng), còn lại là CJ Cầu Tre. Mục tiêu của doanh nghiệp là phát triển dự án Jamona Cầu Tre trên diện tích gần 8ha tại 125/208 Lương Thế Vinh, phường Tân Thới Hòa, Tân Phú, TP HCM. Đây là khu đất cũng là trụ sở chính của CJ Cầu Tre. Tuy nhiên, ba năm sau cái bắt tay giữa hai công ty này, những kỳ vọng ban đầu dần trở thành sự thất vọng.
Những thông tin về dự án Jamona Cầu Tre cho tới quý II/2020 vẫn không có sự chuyển biến so với hai năm gần đây. Dự án này ghi nhận gần 200 tỷ trên khoản mục chi phí xây dựng dở dang của Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, SCR). Ngoài ra, công ty liên doanh triển khai dự án cũng vay chính TTC Land 156 tỷ đồng, với lãi suất 10,5%.
Vấn đề ở chỗ, mỗi năm, TTC Land lại đưa ra một thông tin khác nhau với dự án này. Năm 2018, những thông tin đầu tiên về dự án này trên báo cáo thường niên của SCR cho biết Jamona Cầu Tre được định vị là phân khúc dự án cao cấp của khu Tây với quy mô đầu tư gần 2.900 tỷ đồng. Thời điểm bàn giao dự án dự kiến là quý I/2022 với tổng số căn hộ cung cấp ra thị trường là 1.167 căn.
Những đến năm 2019, cũng là báo cáo thường niên của SCR nhưng thông tin về Jamona Cầu Tre hoàn toàn thay đổi. Dự án này được đề cập là phân khúc trung cấp, đồng thời toàn bộ những thông tin đã công bố trước đó hoàn toàn biến mất. Ngoài diện tích xây dựng được giữ nguyên, những thông tin về quy mô đầu tư, thời gian bàn giao hay số sản phẩm đều không được công bố.
Một dự án do TTC Land phát triển.
Sự gia tăng của nợ vay
Vấn đề tại dự án Jamona Cầu Tre thực tế chỉ là một mảnh ghép trong bức tranh biến động của TTC Land trong những năm gần đây.
TTC Land từng có một giai đoạn phát triển nhanh năm 2014-2017. “Ngôi sao đang lên” của thị trường bất động sản TP HCM sở hữu một loạt dự án tại các vị trí đắc địa với hai thương hiệu chính là Jamona và Charmington, như Jamona City, Jamona Golden Silk, Jamona Home Resort, Jamona Heights Charmington La Pointe, Charmington Plaza.
Bán hàng thuận lợi giúp công ty có một cấu trúc tài chính mạnh, nhờ lượng vốn nhận trước từ khách hàng, tương đương 20-30% tổng nguồn vốn, có thời điểm lên tới gần 1.000 tỷ đồng. Bên cạnh nguồn tiền này, nguồn vốn tự có của TTC Land cũng tương đối dồi dào nhờ tăng vốn liên tục, quy mô nợ vay trong giai đoạn này chỉ ở ngưỡng vài trăm tỷ đồng.
Tuy nhiên, khi việc phát triển các dự án gối đầu bị đứt gãy, như trường hợp của Jamona Cầu Tre, cấu trúc tài chính của công ty này bắt đầu bị ảnh hưởng, trong đó nợ vay là một chỉ tiêu tăng đột biến.
So với giai đoạn 2014-2015, nợ vay đến cuối quý II năm nay đã có sự gia tăng đáng kể. Mặc dù tỷ lệ nợ phải trả trên tổng nguồn vốn của SCR mới ở ngưỡng 60%, con số không phải quá nghiêm trọng nếu so với những công ty bất động sản khác. Nhưng nếu so với chính TTC Land 5 năm trước, kết quả này là sự biến động mạnh.
Cuối quý II, tổng nợ phải trả của TTC Land đạt hơn 6.300 tỷ đồng, trong đó, thay vì phần vốn chiếm dụng của khách hàng, nợ vay đã vươn lên chiếm tỷ trọng cao nhất. Quy mô vay nợ ngắn và dài hạn của TTC Land đạt gần 2.600 tỷ đồng, tăng gần 10% so với đầu năm nay và gấp 5 lần so với 5 năm trước.
Trong nửa đầu năm nay, tổng doanh thu của TTC Land cũng chỉ đạt hơn 235 tỷ đồng, bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2019. Trước đó, năm 2019, kết quả kinh doanh của công ty này cũng chỉ bằng 1/3 so với năm 2018. Cả năm 2019, tổng doanh thu hợp nhất của TTC Land chỉ đạt hơn 1.000 tỷ đồng, so với mức hơn 3.000 tỷ của năm 2018.
Cho tới các khoản giao dịch với bên liên quan
Ngoài ra, một điểm cố hữu không mấy tích cực với tài chính của TTC Land là hoạt động cho vay các bên liên quan.
Một lượng tiền lớn của công ty này đang bị chiếm dụng bởi các công ty thành viên trong hệ thống TTC. Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, đến cuối quý II, các khoản cho vay bên liên quan của TTC Land xấp xỉ 2.000 tỷ đồng, tương đương cuối năm 2019. Vấn đề ở chỗ, các khoản vay này có lãi suất từ 6 đến 10,5%, trong khi TTC Land đang phải huy động vốn từ các cá nhân và nhà băng với lãi suất 10-12%.
Như trường hợp Công ty Cổ phần Mai Tiến Phát, khoản cho vay đối với công ty này đã tăng đều qua các kỳ báo cáo gần đây, đến cuối quý II là 1.400 tỷ đồng với lãi suất 6-10,5%. TTC Land cho biết các khoản vay này hầu hết là tín chấp cho các bên liên quan nhằm tài trợ vốn lưu động.
Điều này cũng đồng nghĩa, hoạt động vay gần như không mang lại lợi ích gì cho cổ đông và hoạt động của TTC Land.
Trong một giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường TP HCM, lợi thế danh mục dự án lớn của TTC Land không được khai thác đúng tiềm năng, trong khi cấu trúc tài chính đang nghiêng hơn về khía cạnh tiêu cực.